경매를 공부하다보니 내용이 너무 많아요.
그래서 경매 분석부터 수익은 얼마나 낼 수 있는지 계산과 임장은 뭘 보러 가는지까지 입찰하기 전까지의 과정을 어떻게 준비하는지 간단하게 한 번 정리해봤어요.
먼저~
1. 권리분석
경매 물건의 권리관계에 이상이 없는지 확인한다.
( 초보가 조심해야할 물건 : 선순위가등기, 소유권이전금지가처분, 유치권, 지상권이 있는 것 )
선순위임자인이 있을 시 인수여부를 확인한다.
2. 물건지 방문
주변 둘러보기
- 상권, 학군, 분위기 보기
경매 물건지
- 우편함, 택배 ( 점유자 파악 )
- 전기계량기 작동여부 ( 현 거주여부 파악 )
- 베란다 빨랫대 또는 짐 (현 거주여부 파악 )
- 현관문 / 창문 샷시 ( 수리여부 파악 )
- 관리소 방문 ( 미납관리비 / 누수결로수리 / 점유자유무 여부 파악 )
- 주민센터 (세대열람내역서 발급 : 전입확인 )
3. 사이버 & 전화임장
네이버 부동산 - 최저가 매물, 수리상태/층/향/실거주에 따라 매물 정리, 전월세가 파악.
부동산전화하기 (순서)
1) 최저가 매물 보유 부동산
2) 최다 매물 보유 부동산
(질문) - 현재 전세가와 매매가, 보류된 매물, 단지특징, 주변단지비교
부동산 방문시간, 전화임장 내용, 볼집들 메모
4. 초기자본 계산
만약 3억짜리 물건을 2억2,700에 낙찰 받았을 때 과연 초기자본이 얼마나 필요할까요?
위의 표를 보면 소득이 260만원 정도 되는군요. 1년이내 70% 세금을 내니 이렇답니다.
45%로 법이 개정되면 훨씬 좋아지겠어요.
2년 동안 전세로 임대를 한 뒤 매도를 하면 비과세가 될 수도 있겠어요. (투기과열지구/조정대상지구는 실거주해야 해당됨)
5. 수익율을 계산해봅니다.
| 임대수익율=① 연수익 [ 집→나( 돈 받음 ^▽^ ) ] ÷ ② 투자금 [ 나→집( 돈 냄~ ㅠㅠ )]×100 |
월세로 주고 있을 때 수익율을 계산해보자!
① 연수익 계산법
=( 매달 들어오는 월세×<12달-공실기간> )－대출이자
ex) 월세 : 7000 / 100
연 임대수익 = 100×12 = 1200
대출이자 = 대출금 1억8천×연6% = 540만원
연수익 = 1200－540 = 660
② 투자금 계산법
= 매매금액 또는 낙찰가＋법무비＋취득세＋명도비＋기타비용－(보증금＋대출)
ex) 낙찰가 2억2,700+비용들1,570-(보증금 7,000+대출 1억8천)
=1억1천
임대수익율= 660 ÷ 1억1천×100
임대수익율= 6%
웬지 내는 돈의 목록이 참 많아 보여요..;;;
이런 비용들을 줄여야 우리의 수익율이 올라갈거예요.
단기로 매매할 때(단타) 수익율을 계산해보자!
일단 저 위에 표에서 처럼 단타를 하면 3백만원 밖에 남지 않아서 좀 슬퍼요...
그래서 새로운 예를 들어볼게요.
| 낙찰가 : 3억6천 매도가 : 4억5천 총비용 : 6천 (취득세,필요경비,양도세 등) 대출금 : 2억 |
수익금액은?
= 판가격－산가격－총비용
= 4억5천－3억6천－6천
= 5천
수익률은?
수익금액 ÷ ( 산가격－대출＋비용 ) ×100
= 5천 ÷ ( 3억6천－2억＋6천 ) ×100
= 5천 ÷ 22,000 ×100
= 22.7%
6. 부동산임장
사이버 임장시 조사한 내용들을 실제로 걸어보면서 직접 눈으로 확인해요.
보다보면 사이버 임장에서 보이지 않았던 것들이 눈에 들어온답니다.
예를 들면 입찰할 물건지 앞에 옹벽이 있다던가 유해시설이 있다던가 소음공해가 있거나 채광이 좋지 않거나 조망권 여부를 볼 수 있답니다.
부동산에 들어가기 전에 사이버 임장시 조사했던 거래물건, 매매 분위기, 호재는 어떤 것들이 있는지 질문할 것들을 숙지해야해요.
여러 매물들을 보면 기억이 나지 않을 수 있으니 동 호수를 촬영하고 현관입구-거실(베란다확장여부/조망(뷰))-화장실/부엌(수리여부)-방 이렇게 매물당 5컷 정도를 촬영해 놓으면 좋아요.
그리고 물건지에 한번 더 가서 처음 갔을 때에 비해 어떤 변화가 있는지 살펴보아요. ( 누군가 왔다간 흔적, 거주여부 )
7. 임장보고서 / 입찰가 산정
임장을 다녀와서는 보고서를 빠른시간 안에 꼭 쓰도록 해요.
시간이 지나면 지날수록 보고 온 것들이 하나 둘 기억속에서 멀어진답니다.
8. 입찰
당일 경매 취하 변경 여부 확인 (경매정보사이트 또는 경매계, 법원 입찰법정 출입구 게시판 공고 : 사건번목록 확인)
입찰표 미리 작성해가도 됨, 준비물 (신분증, 입찰보증금(수표1장), 본인(아무도장), 대리인(인감증명서,위임장))
낙찰 시 오후 3시 전후로 담당경매계에 재판기록 열람복사 신청서를 작성하고 중요사항 복사하기.
농지를 낙찰 받았으면 최고가 매수 확인서 발급받기.
소유자/임차인과의 연락을 위해 해당 물건지에 방문하여 부재시 현관문에 낙찰자입니다. 연락바랍니다. 메모지 부착하기.