부동산 관련 뉴스를 보다보면 이해하기 어려운 기사가 있었는데 예를 들면 상가 공실이 속출해도 건물주는 임대료를 내리지 않고 공실로 둔다는 기사 같은 거예요. 조금만 임대료를 낮추면 임차인을 구할 수 있을텐데... 왜 저럴까? 라는 생각을 했었는데 이유가 있었어요.
만약 서울 용산에 10개 호실이 있는 200억 짜리 건물이 있다면~
| 501호 | 502호 | 월세 | 320만x2호=640 | 4천만원x12달 =연간 월세수입 4억8천만원 연 2.4%수익 |
| 401호 | 402호 | 350만x2호=700 | ||
| 301호 | 302호 | 400만x2호=800 | ||
| 201호 | 202호 | 450만x2호=900 | ||
| 101호 | 102호 | 480만x2호=960 |
만약
월세를 10만원
인상한다면!
10만원x12달x10개 호실
= 연 1200만원 수익증가
반대로 계산해보면
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: 2.4% = 연 1,200만원
= 12,000,000 ÷ 0.024
= 500,000,000
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연 1,200만원
2.4%수익 건물가는? 5억!
상인들에게는 실제 나가는 돈 월세 10만원 일 뿐이지만
건물주 입장에서는 월세 10만원을 올림으로써 건물의 가치가 5억이 상승되는 것이예요.
이것이 레버리지 효과!
그래서 차라리 공실로 두더라도 월세를 내리지 않는 이유 중 하나겠지요.
임대료에 대해 짧게 아래 내용을 추가하였어요.
< 건물주가 상가 임대료를 내리지 않는 이유 >
- 지역 평균시세가 있어서 임대료를 낮추면 지역 상가 시세에 영향을 미치게 됨
- 상가임대차보호법으로 5% 상향한도가 있어서 임대료를 내리면 향후 올리기 어려움
- 임대료는 건물의 가치임 ( 은행대출 및 매매가 산정 기준이 됨 )